Esettanulmány
Egyetlen szó döntött a finanszírozásról: lakás vagy egylakásos lakóépület?
A jövedelem megfelelő volt, az építkezés finanszírozható lett volna – mégis egy ingatlanminősítés miatt került veszélybe a támogatott hitel.
A kiinduló helyzet
Egy építkezés finanszírozásához támogatott hitelt szeretett volna igénybe venni az ügyfél. A jövedelmi feltételek megfelelőek voltak, így első ránézésre nem ezen az oldalon látszott kockázat.
Az értékbecslés elkészülése után azonban olyan probléma merült fel, amely a teljes finanszírozási konstrukciót veszélyeztette: az értékbecslő az ingatlant lakásként minősítette.
Miért jelentett problémát az ingatlan minősítése?
A választott támogatott finanszírozásnál az ingatlan besorolása a megengedett költségvetési maximum szempontjából is jelentőséggel bírt. A lakásként történő minősítés mellett az építkezés valós költségvetése magasabb volt annál, mint amit a konstrukció megengedett.
A költségvetés egyszerű csökkentése nem jelentett reális megoldást, mert annak a tényleges építési költségeket kellett tükröznie.
Így nem az volt a kérdés, hogyan lehetne a számokat a feltételekhez igazítani, hanem az, hogy a kiindulópontként szolgáló ingatlanminősítés valóban helytálló-e.
Visszamentünk a probléma gyökeréhez
Az ügyféllel egyeztetve összegyűjtöttük azokat a rendelkezésre álló dokumentumokat, amelyek szakmailag alátámasztották, hogy az ingatlan egylakásos lakóépületként történő minősítése indokolt.
A dokumentumok alapján összeállított érvelést továbbítottam az engedélyezési terület felé, ahonnan az ügy további szakmai vizsgálatra a Jelzálogbankhoz került.
A cél nem egy szabály megkerülése volt, hanem annak tisztázása, hogy a finanszírozási döntés a megfelelő ingatlanminősítésből induljon ki.
A korábbi szakvéleményt módosították
A benyújtott dokumentumokat és az érvelést elfogadták, és ennek eredményeként módosították a korábbi szakvéleményt. Az ingatlan egylakásos lakóépületként került figyelembevételre.
Ezzel megszűnt az a költségvetési akadály, amely az eredeti minősítés mellett ellehetetlenítette volna a támogatott finanszírozást.
Az eredmény
Az ügylet a módosított ingatlanminősítéssel már megfelelt a szükséges feltételeknek, és a finanszírozás engedélyezésre került.
Egy elsőre technikai részletnek tűnő kérdés tehát végül a teljes ügylet szempontjából meghatározó jelentőségű volt.
Mit mutat meg ez az eset?
Egy összetettebb finanszírozási helyzetben nem mindig új hitelterméket vagy másik bankot kell keresni. Előfordul, hogy először azt kell pontosan megérteni, miért nem működik az eredeti konstrukció – és hogy az akadály valóban fennáll-e.
Egy értékbecslés vagy szakvélemény fontos része a banki döntési folyamatnak, de ha az ügyfél rendelkezésére állnak olyan dokumentumok, amelyek egy adott minősítés felülvizsgálatát szakmailag indokolttá teszik, érdemes megvizsgálni a rendelkezésre álló lehetőségeket.
Ez természetesen nem jelenti azt, hogy minden szakvélemény megváltoztatható, vagy hogy minden finanszírozási akadály megoldható. A végleges döntés minden esetben az illetékes banki döntéshozók hatásköre.
A célom nem az, hogy mindenáron igent mondjunk. Az a célom, hogy pontosan megértsük, mi az akadály, és ha létezik szakmailag megalapozott megoldási út, azt végigvizsgáljuk.
Ön is olyan finanszírozási helyzetben van, ahol elsőre nem látszik a megoldás?
Lehet szó építkezésről, támogatott finanszírozásról, ingatlanminősítési vagy értékbecslési kérdésről, esetleg egy olyan banki feltételről, amely miatt az ügylet elakadt.